Heb je samen een koopwoning en ga je scheiden? Dan zullen bij de echtscheiding afspraken moeten worden gemaakt over de woning. Neemt een van beiden de woning over, of wordt de woning verkocht?

Ben je voor 1 januari 2018 gehuwd? Dan is de woning is gezamenlijk eigendom, tenzij deze op basis van huwelijkse voorwaarden eigendom van een van beiden is of je de woning hebt verkregen door middel van een erfenis of schenking met een uitsluitingsclausule. Ben je gehuwd in gemeenschap van goederen (standaardstelsel tot 1 januari 2018), en het huis en hypothecaire lening waren voor het huwelijk eigendom van een van beide partijen, dan is alsnog gezamenlijk eigendom ontstaan door het huwelijk.

Ben je gehuwd op of na 1 januari 2018? Dan is de woning gezamenlijk eigendom, tenzij je de woning al zelf in eigendom had voor het huwelijk. Is de woning tijdens het huwelijk gekocht, dan is deze gezamenlijk eigendom tenzij dit is uitgesloten in huwelijkse voorwaarden. De woning valt ook niet in de boedel als deze is gekocht met prive-vermogen (geld dat niet in de boedel valt) of door middel van een erfenis of schenking is verkregen.

Drie mogelijkheden

Ten aanzien van een gezamenlijke koopwoning (een woning waar je samen eigenaar van bent) heb je in feite drie mogelijkheden:

1. De woning wordt verkocht
2. De woning wordt toebedeeld aan een van beide partijen
3. De woning blijft gezamenlijk eigendom en wordt in de toekomst verdeeld of verkocht

De eerste optie is de eenvoudigste. Je maakt samen afspraken over de verkoopstrategie, over de vraag wie de woning mag blijven bewonen tot de overdracht en wie welke kosten voldoet.

Bij de tweede optie dien je bij de bank of hypotheekadviseur navraag te doen of het voor een van beiden haalbaar is om het huis over te nemen. Lijkt dit mogelijk te zijn, dan maak je samen afspraken over de waarde van de woning, de termijn van overdracht, hoe lang de ander nog in het huis mag blijven wonen en hoe lang de ander nog meebetaalt een de woonlasten. Bij het vaststellen van de waarde van de woning dien je er rekening mee te houden dat de waarde die jullie samen hanteren, reëel en verdedigbaar richting de fiscus dient te zijn. Een woning die te goedkoop wordt toebedeeld aan de ander kan voor de fiscus een schenking opleveren.

De derde optie komt in beeld als het verdelen of verkopen van de woning bij de echtscheiding nog niet mogelijk nog niet wenselijk is. Een van beide partijen wil bijvoorbeeld de woning graag overnemen, maar krijgt op dat moment nog geen financiering van de bank.

Bij bovenstaande opties is het wel van belang dat je de mogelijke fiscale gevolgen in het oog houdt. Met name met betrekking tot het fiscaal partnerschap en de aftrekbaarheid van de hypotheekrente.

Fiscaal partnerschap

Zolang je beiden ingeschreven staat in de BRP op het adres van de gezamenlijke woning, blijf je fiscaal partner van elkaar. Ook na de echtscheiding. Dit heeft gevolgen. Zo kun je als fiscaal partner bij de belastingaangifte bestanddelen naar elkaar toe schuiven. Hypotheekrenteaftrek kan dan bijvoorbeeld worden opgevoerd bij de partij waar dat het grootste fiscale voordeel oplevert. Daar staat tegenover dat je wellicht bepaalde toeslagen niet kunt krijgen omdat je een fiscaal partner hebt.

Hypotheekrenteaftrek

Hypotheekrente is aftrekbaar, maar daar gelden wel een aantal voorwaarden voor. De belangrijkste voorwaarden zijn dat je eigenaar bent van de koopwoning en dat je er ook zelf woont. Zodra een van beiden vertrekt uit de gezamenlijke woning, voldoet de vertrokken partij niet meer aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Dat zou betekenen dat de helft van de renteaftrek verloren gaat door het vertrek uit het huis. De fiscus heeft daar de Scheidingsregeling voor. Kort gezegd betekent dit dat de vertrokken partij vanaf de datum van vertrek twee jaar lang de helft van de hypotheekrente toch mag blijven aftrekken, ook al woont deze niet meer in de gezamenlijke koopwoning. De fiscus gaat er van uit dat dan binnen twee jaar de situatie is opgelost en dat de woning is verkocht en overgedragen, of dat deze is toebedeeld aan een van u beiden en dat een akte van verdeling is opgesteld.

Heb je vragen over de echtelijke woning? Neem dan contact met ons op. Bel of mail ons vrijblijvend. Of start een chat op deze website.